امور ملکی

دعاوی امور ملکی

در میان افراد جامعه سرمایه گذاری از طریق املاک همواره جزو مطمئن ترین و پرتقاضاترین نوع سرمایه گذاری است. در این بین درصدی از معاملات بین اشخاص مسائل مالی محل اختلاف است. قوانین مربوط به ملک و مستغلات بسیار زیاد و دارای پیچیدگی های حقوقی فراوان است. در این صفحه تلاش می کنیم تا اطلاعات مفیدی در این زمینه منتشر کنیم.

دعاوی ملکی برای آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری است که مرتبط با مساله املاک است. یعنی منشا اختلاف یک ملک یا مال غیر منقول شامل زمین، آپارتمان، باغ و موارد این چنینی است. هزینه دادرسی دعاوی بر حسب قیمت منطقه ای ملک محاسبه می گردد نه میزان که معامله انجام شده است.

به صورت کلی دعاوی ملکی شامل این دسته زیر است:

بسیاری از پرونده های دعاوی ملکی از نوع حقوقی است. در تمامی موارد قانونگذار، پیشبینی قانونی داشته است و روند دادرسی پرونده کاملا طی ملاحظات قانونی برای جبران بروز خسارت انجام می گردد.

دعاوی ملکی ثبتی و حقوقی در موارد بسیاری در هم تنیده تلقی می شوند. اما ماهیت کلی این دسته از دعاوی مربوط به امور حوزه ثبت اسناد املاک می باشد.

این دسته از دعاوی در مواردی در نظر گرفته می شود که شخص در آن مرتکب جرم شده است. در این موارد دفاعیه هایی نظیر عدم شناخت قانون یا اشتباهات سهوی مورد تایید نیست. در واقع در این پرونده ها، شخص مجرم متهم به سودجویی و کلاهبرداری است.

 

 

در اینجا به صورت فهرست وار به موارد مشمول هر یک از انواع دعاوی اشاره می کنیم.

دعاوی ملکی حقوقی:

 

دعاوی ملکی ثبتی:

 

دعاوی ملکی کیفری:

 

دعاوی ملکی متعدد هستند. برخی از آن ها با تنظیم دادخواست و ارائه به دادگاه پیگیری می شوند. برخی نیز در قالب شکواییه و از طریق دادسراها و دادگاه های کیفری مورد بررسی و صدور حکم قرار می گیرند. همواره بهتر است خود افراد نیز با قوانین و مراجع رسیدگی آشنا باشند.  در اینجا برخی از مهم ترین موارد دعوی را با جزئیات بیشتری شرح می دهیم.

می توان گفت یکی از مطرح ترین و بیشترین دعوی در دادگاه حقوقی، مربوط به تخلیه و خلع ید است. تفاوت دعوی تخلیه با خلع ید در وجود مدرکی به نام قرارداد است که دو طرف روی آن توافق کرده اند. در دعوی خلع ید قراردادی وجود ندارد. به طور مثال خواهان(صاحب ملک)، به دلیل غصب شدن ملک خود از خوانده(مستاجر) طرح دعوی می کند.

در مواردی ممکن است سازنده یک ملک در تحویل واحدهای مورد توافق دچار تاخیر شود. با توجه به چالش های پیش رو، یک طرف قرارداد در چنین شرایطی می تواند دعوی الزام به تحویل ملک را مطرح نماید.

مطالبه اجرت المثل زمانی انجام می شود که دو طرف دعوی قراردادی را تنظیم کرده اند، اما موعد این قرارداد به اتمام رسیده و مستاجر هنوز ملک مالک را تخلیه نکرده است. در این وضعیت به علت اتمام زمان قرارداد و عدم تخلیه مستاجر، طبق دعوی طرح شده دادگاه حکمی مبنی بر پرداخت اجاره نسبت به مدت حضور در ملک صادر می کند.

یکی از دعاوی بسیار پرچالش، ریشه دار و شایع، دعوی سرقفلی می باشد. به منظور روشن شدن این دعوی بهتر است ابتدا بدانیم سرقفلی به چه معناست. سرقفلی مبلغی در نظر گرفته می شود که صاحب یک ملک تجاری در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت می کند. این مبلغ با اجاره تفاوت داشته و به یکدیگر ارتباطی ندارند. گاهی به هنگام انتقال اجاره، ممکن است مشکلات و اختلافاتی در مورد حق سرقفلی بروز کند. این دعوی ریشه در حق کسب و پیشه و دوگانگی سرقفلی دارد.

یکی دیگر از دعاوی پرتکرار مرتبط با امور ساختمان سازی دعوی مطالبه خسارت است. به طور مثال به هنگام ساختمان سازی در محلی، خسارت های به ساختمان های مجاور وارد می گردد. یا در مثالی دیگر میتوان به دعوی مطالبه خسارت از سوی مالک برای جبران خسارات وارد به ملک توسط مستاجر اشاره نمود. در کلیه این موارد، دعوی طرح شده در دادگاه بررسی و خسارت توسط کارشناس ارزیابی و تعیین می شود.

این نوع از طرح دعوی نیز در دسته مسائل و مشکلات مالکین و مستاجرین می تواند قرار بگیرد. محل اختلاف در این دعوی قراردادی است که میان دو طرف تنظیم و تهیه گردیده اما مدت زمان آن به اتمام رسیده است. در این مساله مالک درخواست تخلیه نداده است اما طرفین نیز توافقی برای اجاره بهای جدید انجام نداده اند. در این نوع از پرونده ها نیز دادگاه با توجه به نظر کارشناس ارزیاب، میزان اجاره بها را تعیین می کند.

 

برای طرح دعوی ملکی به چه مراجعی باید مراجعه کرد؟

بسیار مهم است که در ابتدا بدانیم روند کار طرح دعوی خود اعم از حقوقی، ثبتی و یا کیفری را در کدام نهاد ذی ربط شروع کنیم. قوانین مادر و اصلی در حوزه املاک در قانون مدنی به عنوان قوانین مادر مطرح شده اند. به علاوه بسیاری دیگر از قوانین توسط اداره ثبت اسناد و املاک تدوین و تهیه شده اند. رسیدگی و دادسری دعاوی ملکی حقوقی براساس تمام مواد آیین دادرسی مدنی صورت می گیرد.

در نظر داشته باشید مرجع رسیدگی کننده به دعاوی ملکی، دادگاه عمومی است و می توان در این دادگاه طرح دعوی انجام داد. در مواردی نیز شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوی مطرح شده را دارد. مانند دعاوی تعدیل اجاره بها، صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن و موارد این چنین. توجه داشته باشید این موارد شامل دعوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه نمی باشد.

 

شروع فرایند اداری طرح دعوی به چه صورت است؟

به طور کلی و طبق ضوابط و مقررات تعیین شده، پس از بررسی شرایط و مدارک باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست رفع تصرف عدوانی را ثبت نمایید. در این مرحله برای هر دو طرف دعوی ابلاغیه جهت وقت رسیدگی ارسال می شود. پس از مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه، حکم در نظر گرفته شده توسط قاضی صادر و ابلاغ می گردد. در اینجا در صورت نیاز می توانید اعتراض خود را ثبت کنید. در نهایت پس از اتمام این مراحل حکم لازم الاجرا می گردد.

نکته حائز اهمیت این است که در دعاوی ملکی ثبتی، در مواردی، دعوی در اداره ثبت اسناد و املاک مطرح می گردد.

 

برای طرح دعوی ملکی چه مدارکی مورد نیاز است؟

به صورت کلی مدارک اولیه شماره اسناد و مدارک هویتی شخص می باشد. این موارد شامل کارت ملی و شناسنامه است. پس از آن ارائه اسناد دیگر مانند سند مالکیت، قرارداد تنظیم و تهیه شده مابین طرفین، در برخی موارد سند رهنی و اسناد مربوط به پرداخت های قبلی ضروری می باشد.

رسیدگی به دعاوی ملکی در چه مدت زمانی به طول می انجامد؟

با توجه به فرایندها و مراحل قضایی برای پرونده های دعاوی ملکی، در صورتی که پرونده نیازمند ارجاع به کارشناس جهت بررسی خسارات و تخلفات نباشد، مدت زمان پنج الی هفت ماهه برای تصمیم گیری قضایی در نظر گرفته می شود. این مدت زمان با توجه به ترافیک کاری شعبه و مجتمع قضایی مورد مراجعه متفاوت بوده و گاهی برای رسیدگی بیشتر ممکن است تا نه ماه هم به طول بی انجامد.

 

 

به این مطلب امتیاز دهید